1、从制作标准，冷库为高标仓服务分支：冷库制作及运营本钱高，对城市开展、区位交通和用量需求有较高的要求。

　　3、因冷库制作和出资更为杂乱，办理和运营更精细化，使得冷库盈余对单位租金收入和租借率更为灵敏：当冷库日租金在3.4元/平米时，保本租借率在90%；当日租金在3.0元/平米时，租借率在100%才干完成盈亏平衡；当租借率小于90%，则需求进步租金水平才干完成毛利盈亏平衡。

　　冷库出资开发的参与者包含：1）政府主导出资（国家主干冷链物流基地，肉类储备库等）；2）物流服务业（港口、物流服务商）；3）物流不动产开发商；4）专业出资组织；5）下流运用者（农批商场、商业零售、食物出产）等。

　　其间，国家主干冷链物流基地、优质的物流不动产开发商及专业出资组织在冷库范畴出资活动最为活泼；此外，第三方物流服务商龙头企业为了事务开展，对冷库制作出资也有较高的诉求。

　　在新冠疫情居家阻隔之下生鲜电商迎来井喷式开展，来自生鲜电商和第三方冷链运营商的租借需求活泼。现在冷链物流已经成为保证民生和链接全球生鲜食物的重要通路，冷库作为存储、包装和分销产品的场所，在整个链条中发挥极为重要的效果，冷库根底设备已经成为物流新基建的重要内核。

　　这是疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增加在出资商场的直接表现。自 2020年起冷库出资买卖也日趋活泼，境表里本钱纷繁加快脚步布局冷库商场：黑石 44亿元并购大湾区物流财物中有一处 8 万吨冷库项目；汉斯收买坐落东莞的冷链库房项目；方源本钱悉数接纳 CJ 物流所持有的荣庆物流一切股权等。

　　除了冷库买卖商场热度不减之外，冷库制作也十分火爆。万纬冷链、美库、亚冷等物流地产和仓储企业不断加快在全国的冷库网络布局，相继在全国范围内拿地制作、改建高标仓冷库。

　　比较一般高标仓，冷库出资和制作更为杂乱，办理和运营更精细化，收入更多元，对出资者而言其前期项目投入更大。一起，不同类型的冷库其可出资性也截然不同，从出资视点动身，功用型冷库（如配送型冷库和分拨型冷库等）承当存储、分拨、配送和加工等功用，比较存储型冷库更具通用性，可出资性更强。

　　冷链物流是指物品在出产、仓储或运送和出售进程，一直到消费前的各个环节一直处于产品规则的低温环境下的物流运送形式。它是跟着科学技能的前进、制冷技能的开展而建立起来的，是以冷冻工艺学为根底、以制冷技能为手法的低温物流进程。

　　冷链物流工业链可分为上游冷藏根底设备供货商、中游冷链物流服务企业和下流运用者三部分。上游包含冷藏车、冷藏集装箱及冷藏设备的出产企业；中游可以分为运送型、仓储型和归纳型冷链物流企业；下流运用者首要散布于食物、医疗产品以及其他职业。

　　上游根底设备供给商（设备）总商场规划预估为600-700亿元（不含基建），根底设备制作总规划至2025年约为1650亿元。2020年中游冷链物流服务总商场规划约3831亿元，估计至2025年冷链物流服务商场总规划可达5500亿元。

　　在中央政治局会议提出施行城乡冷链物流根底设备补短板工程要求后，我国冷链根底设备制作加快推进。依据中物联冷链委，2015-2019年我国冷库总量从3740万吨上升至6053万吨，冷藏车保有量从2015年9.34万辆上升至2019年21.47万辆。

　　依据物联云仓渠道冷库数据显现，我国2020年上半年冷库总面积约952.26万平，仅占库房总量的2.99%。依照我国冷库温区散布来看，冷冻库占比高达70%，是冷库的首要温区，首要用于存储冷冻食物；冷藏库占比约为25%，首要用于存储生鲜及短保物品；部分冷库依据事务需求还规划了恒温库及其他温区，用于寄存特定物品。

　　2020年上半年北京、沈阳、上海、广州、郑州、武汉区域的租借状况较好，空置率均低于8%；部分二线城市因为供应添加去化压力较大，如南京空置率高于20%。2021年末世邦魏理仕收拾的十二个冷库要点城市租金状况，与租借需求有较强相关性（如下图）。

　　冷库根底设备是冷链事务的底盘，具有方位优势和制作质量优势的冷库将遭到商场和客户的喜爱；高效安稳的库内运营水平缓客户服务才干越来越成为上游企业选择冷链合作伙伴的重要考虑要素。冷库服务首要参与者包含以下三类企业：1）冷库根底设备供给商；2）第三方运营商；3）归纳物流服务商。

　　与发达国家比较，我国的冷链硬件设备仍然缺少，开展相对滞后。世界冷藏库房协会（IARW）数据显现，我国城市居民人均冷库库容0.13立方米，美国人均库容面积到达0.49立方米、英国人均库容面积到达0.44立方米，我国人均库容水平较发达国家水平仍然很低。2014年我国冷藏车保有量也明显低于发达国家，经过近几年的追逐，2019年我国冷藏车的保有量已达21.5万辆，运送设备的保有量有了长足的前进。

　　依据中物联冷链委数据及猜测，2020年冷链物流服务的商场规划3831亿公民币，五年复合增速为12%。其间运送、仓储和其他服务环节价值链占比别离为40%、30%、30%；而公路运送占有冷链物流运送环节的90%，是冷链物流最重要的运送方法。

　　冷链物流事务内容首要包含产品的低温加工、贮存、运送、配送及出售四个环节；冷链运营收费形式包含租金收入、操作费、加工收入等，运营本钱包含水电费、搬运费、加工本钱、折旧等。冷链服务链条具有杂乱性、协调性、信息化、高本钱的四大特征，进入门槛较高，盈余才干较弱：参阅世界龙头财务状况，全球最大的食物供应链企业Sysco的净利率在2%左右水平，而全球最大的冷库运营商美库净利率在-3%至3%之间起浮。

　　跟着公民群众日益增加的消费、健康需求以及电商浸透率进步的零售开展趋势，冷链物流也处于中高速开展阶段：曩昔五年冷链物流复合增加率为12.5%，估计至2025年冷链物流职业规划可达5500亿元公民币，其间冷链运送占比40%，冷库仓储服务占比30%。

　　冷库的开展遭到消费需求和方针鼓舞两层驱动，从制作标准和事务特色来看，冷库为高标仓服务的一个事务分支：1）层高、消防、信息化办理标准等方面与高标仓类似，且因为制作本钱高，对货量和产能利用率的要求更高；2）从冷库的服务目标看，冷链物流下流需求以食物和医药为主，食物冷链占比挨近90%，是冷链物流最首要的运用；医药冷链占比10%。

　　食物冷链又可细分为工业品和农产品，其间工业品包含餐饮连锁制品、乳制品、快消品等，而农产品包含肉类、水产、蔬菜、瓜果等。跟着生鲜、乳制品、预制食物电商浸透率逐渐进步，对冷库存储、分拨、配送和加工的需求也逐渐进步。

　　医药冷链和食物冷链服务有十分大的差异：医药冷链职业监管严厉，门槛高，需求获得医药冷链服务相关资质，而且还需求必定的客户根底支撑事务的获取。其服务品类包含疫苗类、打针针剂、酊剂、口服药品、外用药品、血制品等需求低温条件下贮存和运送的药品。

　　按冷库温区散布首要分为冷冻库（-18℃以下）、冷藏库（0-10℃）、恒温库。冷冻库比占比高达70%，是冷库的首要温区，首要用于存储冷冻食物；冷藏库占比约25%，首要用于存储生鲜及短保物品；部分冷库依据事务需求规划了恒温区和其他温区，用于寄存特定物品。

　　从冷库运用功用来看，首要分为功用型冷库、商场型冷库、产地型冷库、出产型冷库等，其间功用型冷库更具有出资价值。

　　（1）功用型冷库：占比47%；首要承当存储、分拨、配送和加工等功用；首要散布于全国物流纽带、首要物流节点和消费地城市；因为其地处纽带型城市，以及功用完全，能灵敏习惯不同仓储租户的要求，因而更受出资追捧。

　　（2）商场型冷库：占比13%；服务于农产品买卖商场内的商户，为买卖商场供给配套存储服务；首要散布于农产品工业集合城市。

　　（3）产地型冷库：占比12%；服务于特定品类的上游产地客户，在产地供给“最早一公里”的存储、预冷等服务；首要散布于特征农产品的产区域及周边。

　　（4）出产型冷库：占比12%；服务于农产品出产及加工企业，为出产及加工企业的质料、制品供给配套存储服务；首要挨近大型农产品出产及加工工厂邻近。

　　从工业需求和物流节点的上中下流来看，可分为产地型冷库、分拨型冷库、商场型冷库和配送型冷库。处于工业链方位不同的冷库，其功用和适宜的区位也因库而异，以下是几种冷库的巨细、区位特征和掩盖半径的状况整理：

　　（1）产地型冷库首要坐落原产地城市或港口城市，首要用于存储，面积从3000-5万平方米不等；

　　（2）分拨型冷库首要坐落交通纽带城市，功用是贮存和区域调拨，部分分拨型冷库具有归纳加工功用，面积位2-5万平方米；

　　（3）商场型冷库方位以靠近商场为佳，首要散布在一线城市市郊及二线农产品出产地市中心，用于存储、展现及买卖，以5-10万平方米为主；

　　（4）配送型冷库则布局在全国首要消费地城市，用于存储、越库操作、分拣配送等，一般城市配送仓面积在3万平方米以内，前置仓面积在500至数千平方米左右。

　　从我国存量冷库散布的地理方位来看，冷库根底设备散布并不均衡：冷库首要会集在华东、华中、华北和华南四大区域，而且华东区域占比近四成。在2020年特别的开展环境下，冷链物流迎来了蓬勃开展，东南滨海城市继续领跑开展，中部和西部区域的冷链物流企业也在加快开展。

　　港口冷链物流设备会集在华东、华南、华北几大重要港口，港口城市冷链物流基地也安稳运营。为了推进港口冷链物流的开展，我国首要港口接连制作海港冷链物流中心，完成货品到港，快速查验，保证冷链不断链，有用补偿我国港口冷链物流的短板。

　　在消费质量晋级、食物安全要求的晋级下，冷链在广义“新基建”进程中的效果日益明显。冷库是冷链物流的底盘，冷库出资也继续升温，具有方位优胜和制作质量优势的高标准冷库会遭到商场和客户的喜爱。

　　冷库出资的布局需求要点掌握三个准则：1）跟从城市开展；2）跟从物流节点；3）跟从用户需求。这三个准则又可进一步分拆成以下要素：

　　冷库比高标仓出资和制作更为杂乱，办理和运营更精细化，收入也更多元化。因而，除了库房方位外，制作本钱、高效安稳的库内运营水准和多样化客户服务才干，都是冷库运营好坏的重要参阅标准。

　　比较高标仓，冷库制作本钱和运营本钱更高，在平等面积及结构下，冷库总本钱是干仓的2-2.5倍。

　　在制作阶段，冷库比较一般高标仓（下简称“干仓”）：1）每平米建安本钱更贵：冷库单平米出资额较一般干仓高2000元以上；“干改冷”较直接出资冷库的本钱还要贵50%；2）制冷本钱高：与冷库制作本钱根本挨近；3）制作周期更长：中等体量的冷库制作周期为1-1.5年，较干仓多3-6个月。

　　到了运营阶段，冷库比较干仓运营本钱更高，包含设备置办、设备维保、水电费、人工操作本钱（或许存在一些包装或加工环节）、IT和物联网系统建立与保护等。从本钱结构来看，最首要的运营本钱是电费和人工，别离占本钱结构的45%、40%，其次是修补及物耗、房子折旧别离占本钱份额的8%、7%。

　　在《冷链物流工业链全景剖析——根底设备系列研讨之冷链篇》陈述中，咱们曾对部分国家主干冷链物流基地和财政部关于冷链专项债的出资额进行了相关整理，结论是冷库的单位制作出本钱钱高达5000元/平米。依照自建冷库运营本钱折旧和修补费的占比结构，可以推导出冷库的日均运营本钱在2.9元/平米/天。

　　依据不同的租金水平假定，咱们测算出不同租借率状况下的冷库租借毛利盈亏状况：当冷库日租金在3.4元/平米时，保本租借率在90%；当日租金在3.0元/平米时，租借率在100%才干完成盈亏平衡；当租借率小于90%，则需求进步租金水平才干完成盈亏平衡。但实际状况却很或许因方位欠安、全体规划与需求不相符、租金过高挤出客户、货量缺乏等要素，导致冷库无法完成盈余。

　　依据Euromonitor数据显现，我国生鲜和包装食物线上浸透率不断进步，公民日益增加的生鲜和即食食物的需求驱动冷链物流职业蓬勃开展，冷链物流需求从上游产地、中游仓储运送、中转分拣、下流配送等方面全面制作。

　　依据中物联冷链委2019年《农产品产地冷链研讨陈述》计算，当时我国全体冷链运送率约为45.4%，而发达国家均匀冷链运送率达90%以上，生鲜损耗率与发达国家比较也有较大进步空间。一起，在我国方针的大力支持、消费晋级的需求驱动、社会物流提质增效的布景下，我国冷链物流商场规划有望继续坚持增加，按中冷联盟测算，2025年冷链物流商场规划将到达5500亿元以上。

　　从地理方位来看，冷链库房设备在我国散布并不均衡：冷库设备首要会集在华东、华中、华北和华南四大区域。不过，2020年特别的开展环境下，推进了冷链物流要点企业地域格式上的改变，东南部滨海城市继续领跑开展，中部和西部区域冷链物流要点企业也在继续加快，区域开展不均衡的局势得到必定程度的改进。按区域要点企业营收排序：华东＞华北＞华南＞华中＞西南＞东北＞西北，华东当选百强的企业数最多，华北营收规划占比较2019年上升7.9%成为第二大区域，华中营收占比较2019年进步0.3%。

　　冷链物流收入百强企业最多的省市别离为上海（17家）、广东（14家）、河南（10家）、北京（9家）。

　　自2010年至2021年末，国家相关部分接连发布一系列促进冷链物流职业开展的方针法规，首要聚集在冷链物流设备布局、冷链物流系统制作、促进农产品流转等方面的开展办法，极大地促进国内冷链物流职业标准以及快速开展。

　　2021年12月12日，国务院办公厅印发《“十四五”冷链物流开展规划》。《规划》是我国冷链物流范畴第一份五年规划，规划聚集“6+1”要点品类，包含肉类、生果、蔬菜、水产品、乳品、速冻食物等首要生鲜食物以及疫苗等医药产品。

　　《规划》提出，到2025年，开始构成联接产地销地、掩盖城市村庄、联通国内世界的冷链物流网络，根本建成契合我国国情和工业结构特征、习惯经济社会开展需求的冷链物流系统，调理农产品跨时节供需、支撑冷链产品跨区域流转的才干和功率明显进步。展望2035年，全面建成现代冷链物流系统，设备网络、技能装备、服务质量到达世界先进水平，职业监管和管理才干根本完成现代化。

　　依据《规划》，一是要制作“四横四纵”8条国家冷链物流主干通道，串接农产品主产区和19个城市群，构成表里联通的国家冷链物流主干通道网络，打造“三级节点、两大系统、一体化网络”的“321”冷链物流运转系统；二是提出产销冷链集配中心制作；三是打造消费品双向冷链物流新通道，促进农人增收和消费晋级。

　　继第一批17个国家主干冷链物流基地之后，《规划》指出到2025年要布局制作100个左右国家主干冷链物流基地；聚集产地“最早一公里”和城市“最终一公里”，补齐两头冷链物流设备短板，构成一批具有较强世界竞争力的龙头企业。

　　依据财政部专项债发行信息发表，咱们随机选择华东、华南、华中以及西南四个区域六个非一线城市的冷链基地进行取样，这六个园区均匀制作单位本钱约5000元/㎡。假定满意国家主干冷链物流基地条件仍为大于500亩（约33万㎡）的门槛不变，到2025年100个国家主干冷链物流基地总面积为3300万㎡，冷链物流根底设备制作出资总额估计约为1650亿元。冷链根底设备及物流运营的蓬勃开展必然对制冷设备如压缩机、中心零部件等职业的开展带来活跃的拉动效果。

　　国家方针和消费拉动双轮驱动冷链物流景气度上升，物流用地以及老练冷库稀缺等归纳要素使得PE和物流运营方不断寻求优质冷链财物；而疫情又进一步激发了出资人对冷链物流的出资意向，使得疫情后冷库商场买卖炽热：如黑石44亿收买大湾区物流财物（含8万吨冷库项目）等。

　　民营企业是冷链物流百强企业的首要组成部分：在2020年我国冷链物流百强企业中，民营企业72家，国营企业10家，外资企业2家，合资企业10家，港澳台企业1家，其他企业5家。百强企业事务要点布局的方向为冷链仓储、干线运送和城市配送。

　　近五年来冷链事务开展迅速，百强企业营收规划不断扩展。2020年百强企业（CR100）冷链事务经营收入算计达694.70亿元，同比增加26.36%，占2020年总商场规划的18.13%；百强企业商场占有率相较于2018年的13.79%、2019年的16.21%逐年增加，冷链商场会集度不断进步。

　　2020年冷链物流百强企业前5名（Top5）的营收到达256.42亿元，占到百强总营收的36.91%；前10名（Top 10）的营收到达409.53亿元，占到百强总营收的58.95%；前30名（Top30）的营收到达567.58亿元，占到百强总营收的81.69%；前50名（Top50）的营收到达621.52亿元，占到百强总营收的89.47%；头部集聚效应进一步进步。冷链物流百强后50名的营收只占百强总营收的10.53%，中小企业仍然占有大都，冷链物流职业仍出现散、小、杂的特征。2020年冷链物流百强企业全体营收水平进一步进步，Top5营收同比增加20.12%，Top10营收同比增加21.69%，Top30营收同比增加33.02%，Top50营收同比增加27.42%。

　　按中物联冷链委《2020年我国冷链物流百家要点企业剖析陈述》查询显现，2020年冷链物流企业收入完成增加的三大中心原因别离是：事务体量增加、事务范围扩展、商场需求旺盛。这也可以整理出冷链物流企业完成可继续性开展以及进步抗危险才干的两大重要途径：1、横向延伸：开辟新事务商场，事务范围向冷链工业上下流环节延展，进步客户事务粘性；2、纵向深化：经过开发新网点和完善网络布局，进步冷链物流企业在单一事务商场的竞争力。

　　冷链商场规划近4000亿，但格式十分涣散（CR100仅为18.13%）。涣散的商场份额招引了许多企业纷繁布局冷链事务，而数量很多的冷链企业也催生出了多达七种的冷链运营形式。

　　1）运送型冷链。运送型冷链企业仅为客户供给冷链的干线、支线运送服务，并不供给其他冷链服务（例如产品加工、仓储、分销等）。代表企业有双汇物流。

　　2）仓储型冷链。仓储型冷链企业具有低温贮藏冷库，然后可以为客户供给低温货品贮藏、保管、中转等仓储服务。代表企业有邃古冷链和普菲斯。

　　3）配送型冷链。配送型冷链企业首要服务城市或区域客户（超市供货商、超市配送中心、餐饮、生鲜电商等），为他们供给城市或区域冷链配送和低温仓储服务。代表企业有北京快行线、上海新天天、深圳曙光。

　　4）归纳型冷链。归纳型冷链企业可以为客户供给冷链干支线运送、低温仓储、城市配送等全方面的冷链物流服务。代表企业有荣庆物流、郑明现代物流、中外运等。

　　5）供应链型冷链。供应链型冷链企业可以整合商流、资金流、信息流为一体，为B端客户（食物加工厂）供给从质料收购、预加工、干支线运送、仓储、配送等一站式供应链服务，或许将上游收购的产品进一步经过分销网络出售给B端客户（餐饮、校园、医院等）。代表企业有美国的Sysco，日本的日冷集团，国内的鲜易供应链和九曳供应链。

　　6）电商型冷链。国内生鲜电商的鼓起带动了电商型冷链企业的快速生长。电商型冷链企业的直接客户是电商渠道上的生鲜商家，为他们供给生鲜产品低温仓储、干支线运送、结尾配送物流服务，部分电商型冷链企业依托于电商渠道直接将物流链条延伸到产地，企业接到C端客户订单后，经过产地直采、冷链仓储运送，最终配送到C端客户手中。代表企业有顺丰冷运、京东冷链。

　　7）渠道型冷链。渠道型冷链企业选用轻财物形式构建冷链资源买卖渠道，一起交融物流金融、稳妥等增值服务。代表企业有冷链马甲、码上配。