房地产调整进入深水区了！

　　全国楼市从2021年开始步入全面盘整状态，到2024上半年进入了调整深水区，之后在去年三季度末，由一线城市发起了全面救市，让调整喘息了一下，降低了全国楼市下行速度。

　　1-7月份，全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%；其中，住宅投资41208亿元，下降10.9%。

　　房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就始终没回过正。

　　全国卖地收入2021年见顶，之后快速跳水，去年卖地收入跌至48699亿元。

　　财政部公布的上半年多个方面数据显示，今年上半年全国卖地收入20601亿元，同比下跌6.4%。按照这一个趋势，今年全年卖地收入大概率跌破4万亿元。

　　1-7月份，新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%；其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%；其中住宅销售额下降6.2%。

　　从走势能够正常的看到，4月份是个分水岭，在此之前，跌幅在收窄，在此之后，跌幅面开始扩大。

　　大区域来看，东部、中部、西部、东北，无论房地产投资、商品房销售面积还是销售额，都在下跌。

　　前七个月，住户贷款增加6807亿元，其中，短期贷款减少3830亿元，中长期贷款增加1.06万亿元。

　　7月单月，住户贷款减少了4893亿元，其中，短期贷款减少3827亿元，同比多减1671亿元；中长期贷款减少1100亿元，同比多减1200亿元。

　　2022年2月份首次出现房贷负增长，之后间歇性负增长。比如2022年4月份房贷减少了605亿元，2023年4月份减少了1156亿元，2023年7月份减少了672亿元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均负增长。

　　一般来说，只要商品房市场有成交，都会有贷款增加，除非都全款买房，但这不现实。

　　2022年至2023年，还贷潮盛行，当时还贷规模持续不断的增加，这是其房贷间歇性减少的主要原因。

　　去年年中以来，由于存量房贷利率下调，提前还贷浪潮得以缓解，规模随之下降。

　　今年2月份、4月份、7月份的房贷负增长，直接原因当然还是还贷规模大于贷款规模，但主要还是贷款规模缩减之缘故。

　　国家统计局披露的多个方面数据显示，今年前7个月个人按揭贷款7918亿元，同比下降9.3%。

　　前7个月个人按揭贷款规模是7918亿元，而央行公布的前7个月房贷增量是1.06万亿元。

　　以这两个数据来进行的不精确计算可知，今年前七个月提前还贷规模为2682亿元。

　　2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格这一块，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城。

　　2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。

　　2025年6月份，新房价格环比上涨14个，较5月份增加1个。下跌城市56个较5月份增加3个。二手房环比下跌城市69个，较5月份增加两个，仅西宁一城上涨。

　　2025年7月，新房价格环比上涨城市6个，较6月份减少8个。下跌城市60个，较6月增加4个。二手房环比下跌城市68个，较6月份减少1个，仅太原上涨，西宁持平。

　　一方面，房价虽然调整了不少，但房价绝对价格相比于民众的收入，仍在高位，仍是很多人无法企及的梦。

　　过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

　　我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。

　　第一，宏观经济周期、宏观大环境和关税大战、全球局部战争引起的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

　　第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

　　从之前的佛系，到躺平，再到如 今的“绝贷佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。

　　这一次调整，其实就是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。

　　钱的终极功能，不是用来买物，而是用来买清闲，买自由空间，买不被定义的人生。

　　上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。

　　2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这在某种程度上预示着杠杆率已经到达极限。民众再也没钱来买房了，没有能力去负债。

　　2021年，中国人口增量创新低，2022年正式见顶开始负增长，当年减少了85万人，2023年加速减少，减少了208万人。

　　以上四点，就是连续四年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短的根本原因。

　　本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

　　要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

　　要做到这一点，很难，因为不可控。这么多东西，不是我们想回暖就能立刻回暖的，毕竟全球大环境如此。

　　从某个角度来看，过去四年的各种救市措施，并非扭转局势，而是延缓局势，就像是鼓励生育的各种措施一样。

　　大趋势虽然不可阻挡，但需要延缓，为中国经济引擎从“房地产”变更为“科技+创新+产业”争取时间。

　　这一点，从前不久召开的城市经济工作会议上，提出城市发展逻辑发展的五大改变，遥相呼应。

　　7月15日，中央城市工作会议，在北京召开，上一次召开这个高级别的会议，是十年前。

　　我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更看重以人为本；转变城市发展方式，更看重集约高效；转变城市发展动力，更看重特色发展；转变城市工作重心，更看重治理投入；转变城市工作方法，更看重统筹协调。

　　整段文字提到了五个“转变”，城市发展理念要转变，发展方式要转变，发展动力要转变，工作重心要转变，工作方法要转变。

　　在五大转变之下，城市发展的主要驱动力将转变，由过去的土地财政、举债投资拉动，转变成产业拉动。

　　北京、广州、成都要提升消费对经济的贡献占比。苏州、重庆、无锡、东莞、佛山要继续夯实其工业制造的底色。

　　戒掉土地财政依赖，戒掉举债投资拉动，产业拉动经济发展，才是可持续发展之路。

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